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【頭金は入れるな!】住宅ローンの新常識?厚切りジェイソン式「お得な家の買い方」を解説

ぱすたお
ぱすたお
はいどーもー!!ぱすたおです。

あー、ありがとうございますー。ねっ今「お得な家の買い方」を頂きましたけどもね。

こんなんなんぼあっても良いですからね。貰っておきましょう!

今回は厚切りジェイソンさんが先日テレビでお話ししていた「お得な家の買い方」がテーマの動画になります。

Contents

はじめに

AJ氏(厚切りジェイソン氏)がお得な家の買い方を紹介されていた

先日、AJこと厚切りジェイソンさんが、日曜日の初耳学というテレビ番組でお得な家の買い方を紹介されていました。

後ほど詳しくお話しするんですが、具体的には次の2点ですね。

  1. 頭金は入れるな・繰上返済はするな!
  2. 頭金をインデックスファンドで運用しろ!

従来の常識とは違うやり方で衝撃を受けた人も

日本で昔から良しとされている家の買い方と違うので、衝撃を受けた人もいると思います。

番組終了後にSNSを見ていたら、このAJ氏の考え方を聞いて

視聴者の方
視聴者の方
え!めっちゃ良いじゃん!それなら自分もこうやって買おう

という意見もありました。

ただ、確かにこのやり方は理に適っているんですけど、個人的に注意点もあると思いました。

今回の内容

そこで今回は、「厚切りジェイソン流お得な家の買い方」について解説します。

アリなやり方ではあるんですけど、リスクもちゃんと理解しておかないと危険です。

その上で、もし私がローンを組むならこうするというお話もするので、ぜひ最後までご覧頂けたら嬉しいです。

AJ氏(厚切りジェイソン氏)流の家の買い方

まず、番組で紹介されていた厚切りジェイソンさん流の家の買い方をご紹介します。

頭金は入れるな・繰上返済はするな!

一つ目が、頭金は入れるな・繰上返済はするな!です。
理由としては、どちらも現金を一気に失う事になるからです。

日本は超低金利なので、現金を使わずに借りた方が良いと仰っていました。

なので、できるならフルローンで買って手元に現金を残すべきという事でした。

頭金をインデックスファンドで運用しろ!

次に二つ目が、頭金をインデックスファンドで運用しろ!です。

先ほど可能なら現金を使わずにフルローンでという話をしましたが、頭金で使わずに残った現金は、全てインデックスファンドに投資しろ仰っていました。

理由としては、住宅ローンで支払う金利よりもインデックスファンドの期待利回りの方が高いので、頭金で使うよりも運用に回したほうがお金が増えるからという事でした。

具体的な銘柄としては、厚切りジェイソンさんが大好きなVTIを勧められていました。

計算上はその通り

番組内では、仮に頭金で1000万円を用意したらを入れる分を運用に回せば、仮に年間6.4%のリターンで運用したとすると、12年で約2000万円、24年で約4,000万円、36年で約8,000万円になる事が期待できると言っていました。

なので、頭金を使って家を買うよりも頭金を運用に回した方が良いという事ですね。

ちなみに、年率6.4%のリターンというのは厚切りジェイソンさんが調べたVTIの過去実績だそうです。

理屈は分かるけど”リスク”もある

ここまでお話しした通り、理屈は何となく分かりますよね。
机上の計算においては運用に回した方がいいのも確かだと思います。

でも、個人的にはこの考え方にはいくつか注意点があると考えています。

AJ氏の話は「返済が滞らない」という前提付きの話

まず思ったのが、このAJ氏の話は前提条件があるという事ですね。

その前提というのは「返済が滞らない事」です。

住宅ローンに限らず、全ての借金において一番大事な事は、ちゃんとお金を返す事です。

「借りたお金はちゃんと返しましょう」って子どもの約束みたいなフレーズですけど、本当にこれが一番の基本でありつつ最も大事な事です。

最も怖いのは「期限の利益の喪失」

住宅ローンなどの借金で一番怖いのが「期限の利益の喪失」です。

視聴者の方
視聴者の方
また変な言葉が出てきたわぁ。

期限の利益ですが意味が分からないのに、それを喪失するってどういう事?

と感じた人もいると思うんですが、難しくないのでご安心ください。

「期限の利益」とは

まず期限の利益の定義を確認します。
これは銀行員ドットコムさんからの引用です。

期限の利益とは、期限が付いていることによって、当事者が受ける利益のこと。 例えば、債務者が金融機関から借入を行っている場合、返済期限が付いていることは、債務者の債務弁済の履行が猶予されることによって利益を受けていることになる。

一方、債権者はその利益を与えている見返りに利息を受け取ることができる。

引用:銀行員ドットコム

要は「ちゃんと利息を付けて返済すれば分割払いでいい」という顧客側の権利

いかがでしょうか。
「なんだか分かったような分からないような…」という感じですよね。

簡単にいうと、要は「ちゃんと利息を付けて返済すれば分割払いできる顧客側の権利」の事です。

例:3000万円のローンを組んだ場合

例えば、3000万円を35年ローンで変動金利0.537%で借りた場合、総返済額と毎月の返済金額は次の様になります。
・総返済額   :32,913,975円
・毎月の返済金額:78,367円

キリを良くするために毎月の返済金額を8万円とすると、お金を借りている顧客側は、利息を含めた毎月8万円をちゃんと払えれば、35年かけて3000万円を返せばいいという話になります。

この分割払いができる権利の事を「期限の利益」と言うんですね。

分かりやすく言うと、利息を払う事で分割払いの権利を買っているというイメージです。

「期限の利益を喪失」すると、残債を一括で返済しないといけなくなる

期限の利益についてお話ししたところで、なぜ借金において最も怖いのが「期限の利益の喪失」なのか話を戻します。

勘付いている人もいると思うんですが、理由としては「期限の利益を喪失」すると、残債を一括で返済しないといけなくなるからです。

先ほどの例だと、毎月8万円を返済していれば35年かけてゆっくり返してよかったところが、返済が滞ると残りの金額をまとめて返せという話になるという事です。

返済が進んでいる人なら一括で返せちゃう人もいるかもしれないんですけど、まだ数千万円単位で残債がある人だと、一括で返済ってほぼ無理ですよね。

もし返せないと、最悪の場合は家を売却して現金を作って返済して、それでも返しきれない分を返済する事になります。

住んでもいない家のローンを払い続ける事になるという悲しすぎるパターンですね。

住宅ローンで最も大切なことは「滞りなく返済する事」

ちょっと怖い話をしちゃったんですけど、ここまでお話しした通り、住宅ローンで最も大切なことは「滞りなく返済する事」です。

住宅ローンの1番のメリットは「期限の利益」で長期間の分割払いが認められている事で、逆に最も怖いのは「期限の利益を喪失」して一括返済を求められる事です。

なので、まず最優先で考えないといけないのは「滞りなく返済をする事」です。

頭金を運用して利益を出すとか、繰上げ返済をするとかは、それが出来た上での話ですね。

頭金を全て投資して現金が少ない状態は危険

そういう意味で言うと、AJ氏が仰っていた「頭金は入れるな」という話は、手元に多く現金を残せるので良いと思います。

ただ、「頭金は全て投資する」という意見はかなりリスキーで、人を選ぶやり方かなと思いました。

どういう事か順番に説明します。

インデックス投資は売却せず長期投資が前提

まず前提として、AJ氏がオススメしているインデックス投資は、売却せず長期投資する事が前提です。

なので、仮に頭金で用意した1000万円を全てインデックス投資に回した場合、目標の年齢や資産額になるまでは何があっても売却しちゃいけないんですね。

今後も安定して収入が得られるかはわからない

そう考えると、投資した1000万円には手を付けずに、毎月ちゃんと返済をしていく必要があります。

先ほどの例で言うと、毎月8万円を35年間ちゃんと払い続けないといけないという事ですね。

もしかしたら、これくらいなら余裕だよ!と思われる人もいるかもしれないんですが、恐らくそれは現在の収入や将来の収入アップを見越しての話だと思います。

でも、会社の業績が悪化して給料が下がったり、コロナショックの様な大事件で首を切られたりする可能性もなきにしもあらずですよね。

そうなったら、今は余裕と思っている返済額でもすごく重たくなるかもしれません。

収入が落ちる事を見越してローンを組むことが重要

こういう事を言うと、「そんなの気にしてたら何も借りられないじゃん!」と怒られるかもしれないですね。

ここで言いたかったのは、「今後も安定して収入が得られる保証は無い」ので、無理のある返済計画は立てない方がいいという事です。

なので、想定できる範囲で収入が落ちた時のことを見越してローンを組む事が大事だと思います。

怖いのは収入ダウンと株価ダウンのWパンチ

それと、もし今の収入目一杯で借入をした人で、収入が下がって返済がピンチになったとします。

そうなったら、運用している資産を売却してでも現金を用意しないといけなくなります。

株や債券の場合、不動産などと違って流動性の高い資産なので、現金化には困らないと思います。

ただ、その時に株価が絶好調で値上がりしてくれてたらいいですけど、そういう収入が下がる時って大体不況で株価も低迷してるんですよね。

例えば、最近だとコロナショックで収入が下がって家を手放した人のニュースも見かけますが、もしその人達が株などの資産を持っていた場合、株価も低迷していたら最悪ですよね。

インデックス投資を途中で手放したら意味が無くなる

コロナショックの時は株価はすぐに回復しましたけど、リーマンショックの時の様に回復まで数年間かかったとしたら、株価が下がって含み損の時に売却しないといけない人もいるかもしれません。

そうなったら何のために運用していたのか分からなくなりますし、運用している意味が無くなっちゃいます。

先ほども言った通り、インデックス投資は良い時も悪い時も持ち続ける事が前提です。

なので、損している時に売ったら意味がないですし、それなら現金で持ってた方が良かった事になります。

コロナショックの例で言うと、返済に困って2020年3月〜5月の底あたりで持っている株を売却したとしたら、その後の回復をまるっと取り逃がす事になります。

こういうタイミングを逃すと運用成績が悪くなるので、絶対に売っちゃダメなんですよね。

収入が下がっても資産を売却せずに済む状態にしておく

ここまでをまとめると、住宅ローンを組む際は「収入が下がっても資産を売却せずに済む状態にしておく」のが重要という事ですね。

そういう意味でも、頭金を入れずに手元に多く現金を残すのはいいやり方だと思います。

ただ、先ほども言った通り「頭金を全て投資する」のはかなりリスキーで、人を選ぶやり方だと思います。

ぱすたお流の住宅ローンの組み方

色々とお話ししちゃったんですけど、最後に自分ならどうするかについてお話しします。

頭金を入れずにフルローンで借りる

住宅ローンを組むなら、頭金を入れずにフルローンで借ります。

理由としては、現状は超低金利なので、借りられるなら諸経費含めて全てローンを組むのが理に適ってると思うからですね。

ただし、これは「フルローンで借りられるのであれば」の話です。

全員が全員フルローンで借りられる訳ではなくて、頭金を入れて借入額を減らさないと希望の家を買えない人も多いです。

なので、ある程度属性の良い人の場合の話になるかもしれないですね。

頭金の全額を投資に回さない

次に頭金については、頭金の全額を投資には回さないかなと思いました。

理由は先ほど言った通りで、収入が下がって返済に困った時に資産を売却しないといけなくなるかもしれないからです。

なので、生活防衛資金と運用資金に分けて一部を投資に回すと思います。

生活防衛資金の考え方は人それぞれですが、私の場合は1年分の生活費はキープする様にしています。

それくらいあれば生活を立て直せるかなと思っているからですね。

見込みが甘いかもしれないんですけど、不安なら2〜3年分でもいいと思います。

要は何があっても返済が滞らない様にするという事です。

繰上返済は個人の判断による

次に繰上げ返済についてです。

繰上げ返済はしてもしなくても良くて、「個人の判断」によるかなと思いました。

なぜこんな逃げ口上を使っているかと言うと、理屈と感情どちらでも考えられるからですね。

理屈上は繰上げ返済しない方がいい

理屈で言えば、確かに机上の計算で言ったら繰上げ返済できるくらいの現金があるなら投資に回した方がいいという判断になります。

例えば、1000万円の余剰資金があるなら繰上げ返済で一気に使うのではなく、運用に回した方がお金は増える可能性は高いと思います。

先ほどお話しした「期限の利益」の話で、せっかく長期間の分割払いを認めてもらっているんだから、それをフル活用しない手はないという事ですね。

なので、理屈で考えたら繰上げ返済はしない方がいいというのは分かります。

借金を無くしてスッキリしたい気持ちも分かる

ただ一方で、繰上げ返済をして返済を軽くしたいとか、借金を無くしたいという気持ちも理解できます。

「毎月これだけ返してくれたらいいからさ!」と言われていても、返せるなら早く返してスッキリしたいですよね。

特に、今後の収入がどうなるかは誰も予測できないので、返済能力があるうちに返したいと考えるのは自然な事だと思います。

なので、理屈で考えたら繰上げ返済はせずに運用に回した方がいいんですけど、感情で考えたら返済してスッキリした方が毎日を楽しく過ごせるという人もいると思うので、繰上げ返済については「個人の判断」によるかなと思います。

高額なローンは組まない

最後になりますが、ローンを組むなら高額なローンは組まずに余裕のある金額にします。

基準は基本給だけで返済できる金額

具体的に言うと、基本給だけでも十分に返済できる金額で考えます。

例えば、毎月の手取りが25万円で年間300万円、ボーナスが年間100万円で手取り年収400万の人がいたとします。

その場合、額面年収は500万円ちょいだと思うので、恐らく3000万円くらいまでなら借りられると思います。

でもそれだと、残業代、各種手当、ボーナスとか色々と含めた収入で計算しているので、ちょっと怖いんですよね。

毎月の手取り25万円のうち、仮に基本給が20万円で残業代や手当が5万円だとすると、この基本給だけの数字で考えます。

なので、年収240万円の想定でローンを組みます。

そうすると返済額は月6万円以下にしたいので、借入額は2000万円までにします。

住宅関係のお金は高額のため感覚が麻痺しがち

だいぶ保守的だなと思われるかもしれないんですが、個人的にはこれくらいで考えるべきじゃないかなと思ってます。

住宅関係のお金は高額なので、感覚が麻痺しがちなんですよね。

例えば、普段は数百円〜数千円の節約を意識するのに、住宅関係でかかる数十万円のオプションや諸経費を軽視しない人は本当に多いです。

銀行で働いていた時にコレはめちゃくちゃびっくりしました。

数十万円の選択なのに、マックでサイドメニュー頼む感覚で「じゃぁこれもお願いします!」という人は多かったので、結構ビビりましたね。

一番重要なのは「滞りなく返済すること」

繰り返しになりますが、住宅ローンにおいて一番重要なのは「返済を滞らせない事」になります。

なので、「え、余裕ありすぎかな?」と感じるくらいでちょうど良いと思います。

くれぐれも不動産屋さんや銀行の言う事を間に受けて、無理に高額なローンを組まないようにご注意ください。

まとめ

まとめです!

今回は「厚切りジェイソン流お得な家の買い方」についてお話ししました。

厚切りジェイソンさんのやり方は、絶対に滞らず返済できる自信がある人にとっては良いやり方だと思います。

でも、収入が不安定な方や、無理して高額なローンを組んでいる人には正直あまりおすすめはできないです。

投資と全く同じで、ご自身のリスク許容度に合わせてローンの金額や頭金の使い道は検討してみる事をオススメします。

今回は以上です。

この動画が少しでも皆様のマイホーム選びのお役に立ったら嬉しいです。

最後までご視聴いただきありがとうございました!

ABOUT ME
ぱすたお
2021/11に資産5,000万円と副業収入>生活費でサイドFIREした元ヒモニート会社員|FIREについてYouTubeで発信中!|【コア】投資信託(米国、全世界など)【サテライト】成長株、高配当株、優待株|ロックな妻とツンデレ娘の3人家族|お問合せ・仕事のご依頼はTwitterのDMでお願いします